SÃO PAULO — Comprar um apartamento para alugar pode gerar retorno inferior ao de títulos públicos em um cenário de juros altos. Uma simulação da EQI Investimentos comparou a aquisição à vista de um imóvel em São Paulo com três papéis do Tesouro Direto.
O imóvel considerado tem 65 metros quadrados e dois dormitórios. Pelo preço médio de R$ 12.143 por metro quadrado em São Paulo, o apartamento custaria cerca de R$ 790 mil. Com ITBI, escritura e registro, o desembolso total chegaria a aproximadamente R$ 822 mil.
O aluguel médio estimado seria de R$ 4.260 por mês, reajustado anualmente pela inflação. Esse valor corresponde a um rendimento bruto de 0,54% ao mês. Para chegar ao retorno líquido, a simulação descontou taxa de administração de 8%, o primeiro aluguel de cada novo contrato, períodos de desocupação, condomínio, IPTU, manutenção e Imposto de Renda.
Retorno do imóvel e dos títulos
A análise considerou um mês sem inquilino a cada dois anos. Durante esses períodos, o proprietário arcaria com R$ 780 mensais de condomínio e R$ 150 de IPTU. A manutenção foi calculada em 0,5% do valor do imóvel por ano, ou R$ 3.950. Também foi aplicada a alíquota de 27,5% do carnê-leão.
No cenário-base, a renda líquida do aluguel seria de cerca de R$ 26,9 mil no primeiro ano, equivalente a 3,3% ao ano. Considerando a valorização do apartamento e a venda ao final de seis anos, o retorno médio anual subiria para 5,1%. Nos cenários pessimista e otimista, a rentabilidade ficaria entre 3% e 6% ao ano.
Na mesma comparação, o Tesouro Prefixado com vencimento em 2032 teria retorno de 12,3% ao ano, equivalente a um ganho real de 8% acima da inflação. O título atrelado ao IPCA, com vencimento no mesmo ano, renderia 10,3% ao ano, ou 6% acima da inflação. O Tesouro Selic teria retorno de 12% ao ano e ganho real de 7,7%.
Carol Borges, head de research da EQI e responsável pelo levantamento, afirmou que a diferença a favor dos títulos ficaria entre 5 e 9 pontos percentuais ao ano, conforme o cenário e o investimento analisado. Mesmo com valorização do imóvel de 10% ao ano, o retorno total estimado seria de cerca de 10,4% ao ano, abaixo do Prefixado e da Selic e próximo do IPCA+.
Efeito dos juros e do perfil do imóvel
A simulação manteve a Selic em 13,75% ao ano durante seis anos. O Banco Central iniciou o ciclo de cortes em março deste ano e reduziu a taxa para 13,75% na reunião de setembro. As projeções citadas indicam que a taxa pode terminar 2026 em 13,50% ao ano e 2027 em 12%.
Com juros menores, o Tesouro Selic tende a render menos do que no cálculo, enquanto o imóvel pode ganhar atratividade relativa. Já o IPCA+ e o Prefixado permitem manter a taxa contratada para quem ficar com o investimento até o vencimento. A venda antecipada desses títulos ocorre pelo preço de mercado e pode gerar ganho ou perda em relação à taxa contratada.
O resultado do imóvel também varia conforme localização, tamanho, forma de pagamento e tributação. Unidades menores, como studios, podem ter rendimento bruto maior, mas também mais rotatividade de inquilinos e valorização diferente. A simulação não incluiu perdas com inadimplência, ações de cobrança, reformas de maior porte nem o tempo gasto pelo proprietário na administração.
Para Borges, a rentabilidade não deve ser o único critério. A decisão depende dos objetivos, do prazo, da necessidade de liquidez e do perfil de cada investidor.
