Os fundos imobiliários (FIIs) movimentaram cerca de R$ 44,2 bilhões em emissões entre agosto de 2025 e julho de 2026, mesmo com os juros em dois dígitos. O volume foi o dobro dos R$ 21,8 bilhões registrados no mesmo período do ano anterior, de acordo com levantamento do Clube FII, elaborado pelo sócio e analista Danilo Barbosa.
A quantia também superou o valor de mercado de algumas empresas listadas na B3. Conforme a Elos Ayta Consultoria, os recursos equivalem aproximadamente ao valor de mercado da Engie Brasil (EGIE3) ou a cerca de dez vezes o valor da Magazine Luiza (MGLU3).
A maior operação foi a 12ª emissão de cotas do Kinea Rendimentos (KNCR11), encerrada em março, com R$ 3,18 bilhões. Após a captação, o fundo se tornou o maior FII listado na B3 em patrimônio líquido. A maior parte dos recursos foi destinada à compra de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados aos segmentos de logística e shopping centers.
O fundo voltou a submeter aos cotistas uma nova emissão para manter sua política de investimentos. A oferta prevê inicialmente até 24,3 milhões de novas cotas, ao preço de R$ 102,51 cada.
Fundos de imóveis também captaram
O interesse dos investidores não ficou restrito aos fundos com carteiras atreladas ao CDI, beneficiados pelos juros altos. Fundos voltados à locação de imóveis também levantaram recursos.
Em julho, o BTG Pactual Logística (BTLG11) captou R$ 1,8 bilhão com a emissão de novas cotas. Segundo o BTG Pactual, o dinheiro será usado na renovação do portfólio de empreendimentos logísticos. Em agosto, o fundo informou a compra de um imóvel logístico por R$ 375 milhões, em Guarulhos.
Chamado de BTLG Guarulhos I, o ativo está 100% alocado e fica em um raio de 30 km da cidade de São Paulo. Para Caio Araújo, analista de fundos imobiliários da Empiricus, o resultado das operações reflete a confiança dos investidores no histórico dos gestores do BTG Logística e do Kinea Rendimentos.
Troca de cotas é monitorada
Parte das emissões não significou entrada de dinheiro novo nos fundos. Em algumas operações, novas cotas foram usadas para viabilizar a aquisição de imóveis. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) abriu um processo de supervisão sobre operações do XP Malls (XPML11) e do Zagros Renda Imobiliária (GGRC11).
A autarquia analisa se as estruturas seguiram as regras da Resolução CVM 175. Entre os pontos avaliados estão a necessidade de laudo de avaliação e, em determinadas situações, a aprovação dos cotistas.
Para Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, a gestão precisa observar essas exigências antes de concluir as operações. Ele também alertou que a concentração de cotas nas mãos de um único investidor pode aumentar a pressão vendedora caso o antigo proprietário do imóvel decida vender os papéis para receber o pagamento.
Juros devem dificultar novas captações
A expectativa do mercado é que a Selic termine o ano em 13,75%, conforme a última edição do Boletim Focus. Em dezembro de 2025, as projeções indicavam uma taxa de 12%.
Com a perspectiva de uma queda mais lenta dos juros, analistas avaliam que a troca de cotas por imóveis deve continuar entre as alternativas para a renovação dos portfólios. Schneider afirmou que, com a taxa de juros a 14% e os FIIs negociados abaixo do valor patrimonial, essa ferramenta ajuda o mercado a crescer.
O Alianza Trust Renda Imobiliaria (ALZR11), por sua vez, decidiu aguardar uma melhora do ambiente econômico. Segundo Fabio Carvalho, sócio da Alianza e gestor do fundo, a captação de R$ 400 milhões realizada em abril tem sido suficiente para reforçar o caixa e investir em imóveis estratégicos. Ele disse que o momento é de cautela e que há pouca receptividade para novas emissões com entrada de dinheiro novo.
