Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) negociam, em média, 16% abaixo do valor patrimonial desde abril, segundo a Rio Bravo Investimentos. O desconto indica que uma cota avaliada em R$ 100 pode ser comprada por R$ 84, mas não garante valorização: o desempenho depende principalmente do cenário macroeconômico e da trajetória dos juros.
A Selic está em 13,75% ao ano, uma taxa que mantém a renda fixa como concorrente dos fundos imobiliários. Para Matheus Barsi, os investimentos de renda fixa oferecem retornos atrativos, maior previsibilidade e, em alguns casos, menor risco e volatilidade. Na avaliação dele, o FII precisa entregar um prêmio suficiente para compensar os riscos de mercado e de liquidez.
Dividendos não mostram todo o retorno
O Ifix, índice dos fundos imobiliários, acumulou mais de 4% de alta até abril, mas depois devolveu o avanço e passou a registrar resultado negativo no ano. Como o indicador inclui os rendimentos pagos pelos fundos, a queda mostra que a desvalorização das cotas teve peso relevante.
Um levantamento apresentado por Barsi apontou que 33 FIIs pagavam dividend yields acima do CDI. Desses, 28 tiveram queda no preço da cota nos últimos 12 meses. Em alguns casos, os dividendos não foram suficientes para compensar a perda de valor.
Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII, avalia que o preço sobre o valor patrimonial está em um nível historicamente baixo. Na visão dele, esse desconto pode abrir oportunidades, especialmente porque os fundamentos de alguns fundos continuam favoráveis.
Juros pressionam fundos de tijolo e papel
As taxas longas de juros e os títulos de renda fixa IPCA +, chamados de NTN-Bs, têm correlação negativa com o Ifix. A alta dos juros reais afetou principalmente os fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis como shoppings e galpões.
O Ifix estava aos 3.750 pontos e acumulava queda de cerca de 5% desde o pico em abril. No pior momento, no fim de agosto, a desvalorização chegou a 7,5%.
Entre os fundos que compõem o índice, os de tijolo tinham desconto de 17% em relação ao valor patrimonial. O segmento corporativo negociava 30% abaixo desse valor. Já os fundos de papel, que investem em títulos de crédito imobiliário, como os CRIs, apresentavam desconto de 13%, concentrado principalmente nos fundos ligados à inflação.
A inflação e os juros também aumentam os riscos dos fundos de papel. Embora os FIIs atrelados ao CDI ou ao IPCA + distribuam rendimentos elevados quando os juros estão altos, esse cenário pode comprometer a capacidade de empresas de honrar os pagamentos.
Análise precisa ser individual
A recuperação dos fundos depende de uma redução da pressão dos juros, que continuam em patamares elevados. Por isso, a escolha precisa considerar o portfólio de cada fundo, o desempenho das empresas devedoras dos CRIs e os riscos envolvidos.
Nos fundos de tijolo, os principais critérios são a qualidade e a localização dos imóveis, o endividamento, a capacidade de geração de caixa, o custo da dívida e a equipe responsável pela gestão. No segmento corporativo, há fundos negociados com descontos que, na avaliação de Isabella Almeida, não refletem a qualidade dos ativos.
Ela cita casos de fundos com rendimento de 7% ou 8% e possibilidade de valorização da cota quando os ativos são negociados com desconto de 20%. Nesse cenário, o retorno pode vir tanto dos dividendos quanto da recuperação do valor do portfólio.
Barsi, porém, recomenda seletividade. Para ele, a queda do P/VP médio não significa que todo o setor esteja barato. Os FIIs disputam o capital com a renda fixa e com ações de empresas maduras que pagam dividendos e apresentam geração de caixa.
Barbosa também destaca que os fundos imobiliários sofrem mais quando há saída de capital. A composição da base de investidores passou de 70% pessoa física até 2025 para 70% institucional, e a liquidez dos FIIs não absorve bem esse fluxo quando ele é desmontado.
