A reserva de parte dos dividendos pode ser decisiva para preservar a renda dos fundos imobiliários ao longo do tempo, especialmente para quem já está na fase de usufruto. O analista CNPI e consultor financeiro independente Geraldo Búrigo recomenda que os investidores não deixem de reinvestir os proventos, mesmo quando já acumularam patrimônio para gerar renda passiva.
O alerta aparece em um levantamento que analisou 33 fundos imobiliários de tijolo, aqueles que investem diretamente em imóveis físicos. No período de dez anos, somente o Europar (EURO11) e o Hedge Floripa Shopping (FLRP11) tiveram valorização das cotas acima do IPCA. Os ganhos foram de 91,50% e 191,14%, respectivamente, enquanto a inflação acumulada pelo índice chegou a 63%.
O efeito dos dividendos no retorno
A valorização das cotas não mostra todo o resultado obtido pelo cotista. Os dividendos recebidos e a decisão de reaplicar ou sacar esses valores também influenciam o patrimônio e a capacidade de geração de renda.
O estudo considerou os fundos que faziam parte do IFIX em 2016 e continuam ativos atualmente. Para Búrigo, os dados reforçam que reinvestir ao menos uma parcela dos dividendos ajuda tanto a ampliar o patrimônio quanto a preservar o poder de compra no longo prazo.
Na fase de usufruto, o investidor passa a usar a renda recorrente gerada pela carteira. Segundo Búrigo, o reinvestimento se torna ainda mais importante nesse momento, porque os saques podem reduzir a capacidade de geração de renda no futuro. “Os saques impactam a capacidade de geração de renda no longo prazo”, diz.
Os dividendos também não representam um ganho separado da cotação. Quando o fundo distribui rendimentos, o valor pago é descontado do patrimônio e tende a afetar o preço da cota negociada na Bolsa de Valores.
Juros e mudanças no mercado
A análise inclui um período de pressão sobre os fundos imobiliários. Desde fevereiro de 2022, a Selic permanece em patamares de dois dígitos, o que tende a pesar sobre ativos de renda variável e torna os investimentos de renda fixa mais atrativos em determinados momentos.
Nos fundos de tijolo, os juros elevados também podem restringir o acesso ao crédito e reduzir o ritmo de investimentos, com impacto sobre a demanda por locações de novos imóveis. O analista Caio Araújo, da Empiricus, afirma que o mercado passou por mudanças relevantes na última década. A janela estudada inclui ainda os efeitos da pandemia de Covid-19, que pode distorcer médias e tendências de longo prazo.
Por que a cota não acompanha sempre o IPCA
Marcos Baroni, professor e especialista em fundos imobiliários da Suno Research, destaca que as cotas são negociadas na Bolsa de Valores e sofrem influência dos juros e do custo de oportunidade dos investidores. Por isso, o desempenho de um FII não precisa repetir o comportamento de um imóvel físico nem acompanhar automaticamente a inflação.
Baroni também afirma que a percepção de que imóveis corrigem a inflação pode ignorar custos de manutenção e impostos. Para ele, esses fatores reduzem o retorno final do investidor.
Como referência para a fase de usufruto, o especialista sugere reinvestir cerca de 20% a 25% dos rendimentos. A proporção depende da inflação individual de cada investidor e não representa uma garantia, mas pode oferecer proteção contra a perda do poder de compra.
