O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu, em todo o país, os processos que discutem se condomínios residenciais podem impedir aluguéis de curta temporada em plataformas digitais, como o Airbnb. A medida alcança ações individuais e coletivas sobre a necessidade de uma proibição expressa na convenção condominial.
A Segunda Seção do tribunal transformou o tema em recurso repetitivo. Com isso, os processos que tratam da mesma questão deverão aguardar a definição de uma tese única para a Justiça. O STJ também determinou que a decisão seja comunicada aos Tribunais de Justiça e aos Tribunais Regionais Federais.
O caso foi incluído no tema 1.443. A análise terá como base os Recursos Especiais 2.272.537 e 2.272.536, sob relatoria do ministro Raul Araújo. A inclusão da discussão no rito dos repetitivos foi aprovada por unanimidade em 26 de maio.
A decisão não estabelece uma nova autorização ou proibição para os aluguéis de curta duração. O julgamento deverá definir se a previsão de uso exclusivamente residencial das unidades já impede esse tipo de locação ou se o condomínio precisa ter uma cláusula específica contra a modalidade.
Divergência no tribunal
Em maio, ao analisar outro recurso, a Segunda Seção havia entendido que uma proibição expressa não era necessária quando a convenção determinava uso exclusivamente residencial. Na ocasião, o tribunal também afirmou que a autorização para locações de curta ou curtíssima temporada deveria ser aprovada em assembleia por dois terços dos condôminos.
O assunto voltou à análise porque a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas do STJ identificou cerca de 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre a questão no próprio tribunal. Para Raul Araújo, uma tese definida no rito dos repetitivos deve dar mais segurança e coerência aos julgamentos semelhantes.
O recurso selecionado envolve um condomínio de Santa Catarina. Conforme o processo, o proprietário anunciava acomodações no Airbnb e havia dividido o imóvel para locações de curta duração. A convenção estabelecia que as unidades tinham finalidade estritamente residencial.
O proprietário argumenta que não havia proibição expressa para aluguel por temporada e que o uso de uma plataforma digital não transforma a relação em hospedagem. A decisão repetitiva deverá examinar justamente essa divergência.
A definição também deverá orientar casos futuros sobre a mesma questão jurídica, já que os recursos repetitivos são usados pelo STJ para uniformizar a interpretação da legislação federal. O debate inclui ainda possíveis efeitos desse tipo de hospedagem sobre a oferta de moradias e os preços de aluguel.
No Copan, no centro de São Paulo, mais de 200 dos 1.160 apartamentos eram destinados ao aluguel de curta temporada no início do ano, segundo a administração do condomínio. Em maio, uma quitinete simples em andar mais baixo custava ao menos R$ 2.000 mensais, com condomínio.
No Brasil, Salvador, Petrópolis, Olímpia e Ponta Grossa aprovaram leis relacionadas à cobrança de ISS sobre aluguéis por temporada. Também havia propostas em tramitação em São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis.
